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一年内规模翻3倍 和泓服务激进扩张之谜

时间:2021-01-19 14:15:09 来源:中国经营报

  刚刚完成上市后第7笔并购的港股上市物业公司和泓服务集团有限公司(6093.HK,以下简称“和泓服务”)正试图为接下来的规模之战筹备“粮草”。

  2021年1月14日,和泓服务发布公告表示,公司与配售代理订立配售协议,拟向不少于6名承配人配售最多8000万股新股份,筹集1.576亿港元的所得款项净额,以寻求日后收购其他物业管理公司的潜在机会。

  据悉,在2020年岁末完成对四川万晟物业服务有限公司(以下简称“万晟物业”)60%股权收购之后,和泓服务的体量已经较当年翻了3倍,合同建筑面积较2020年初的约820万平方米增加至2710万平方米,在管建筑面积从2020年初的约820万平方米增加至2040万平方米。

  不过,内生资金较弱、应收账款激增等问题依然掣肘着和泓服务的生长。对此,《中国经营报》记者致函和泓服务相关部门,希望就公司发展战略做进一步了解,但截至发稿,对方仍未给予正面回应。

  并购冲刺

  和泓服务对于规模的考量早在其上市之初便已显露。

  2019年6月,和泓服务公告表示,拟全球发售1亿股,其中香港发售1000万股,国际发售9000万股;发售价每股1.28港元~1.56港元,所得款将净额9080万港元(以发行价中位数计算)。其中,51.8%将用于在中国战略收购提供业主服务的合资格物业管理公司。

  同年7月,和泓服务完成上市,随后开始了其紧锣密鼓的规模扩张。

  2019年12月,和泓服务发布公告,公司拟收购上海同进物业服务有限公司(以下简称“上海同进”)70%的股权。翌年2月,和泓服务以2959.05万元人民币实现收购。据悉,该并购为和泓服务增加了240万平方米的在管面积。

  2020年,和泓服务已经正式进入“并购新纪元”。6月3日,和泓服务以375万元的代价完成对上海同嘉物业服务有限公司60%股权的收购;9月21日,以1500万元的总代价收购东莞市宝盈物业管理有限公司60%股权;10月11日,斥资2550万元收购贵州星际物业服务有限公司(以下简称“星际物业”)51%股权,11月3日,分别以1200万元、1540万元收购呼和浩特市慧谷物业服务有限公司及中山市中正物业管理有限公司(以下简称“中正物业”);12月28日,花费4290万元收购万晟物业60%股权。

  共计7笔并购耗费了和泓服务达1.4亿元的资金。其中,更多的并购资金来源于2020年6月份的配股。当年6月15日,和泓服务以1.28港元配售8000万股,募集资金1.02亿元。如今这笔资金几近用尽。

  为继续接下来的规模扩张,2021年1月14日,和泓服务宣布与配售代理订立配售协议,公司拟以每股配售股份2.00港元(较2021年1月14日收市价2.23港元折让约10.31%)的配售价向不少于6名承配人配售最多8000万股新股份,相当于公司于本公告日期的已发行股本约16.67%;及公司经扩大的已发行股本约14.29%。

  假设所有配售股份获全数配售,配售事项的所得款项总额及所得款项净额将分别约为1.60亿港元及1.576亿港元。和泓服务拟动用该笔所得款项净额作日后收购其他物业管理公司的潜在机会。

  业内人士指出,和泓服务对于并购的热情源自于关联企业持有开发项目较少、自身增长缓慢的制约。数据显示,2016年至2018年,和泓服务来自于关联开发企业的物业管理服务收入占比分别为97.3%、96.3%及95.9%。而这一时期,和泓服务在第三方物业的竞标中几乎没有突破,招股书披露前夕,才共参与了五份竞标。

  事实上,物业并购的火爆一定程度上得益于疫情带来的大量关注,亿翰智库发布报告指出,2020年,上市物企披露的收并购事件高达79起,有效收购事件共76起,共花费金额107亿元,除资本加持之外,企业大肆收并购还出于企业扩张要求、追求垄断利润要求、战略发展动机、满足投资者投资预期等因素考量。

  造血危机

  借用资本力量实现规模扩张之外,是和泓服务内部生长的焦虑,与整合并购企业管理的挑战。

  根据和泓服务披露的年报数据,2020年上半年并表上海同进之后,增收不增利的局面得到全力扭转。数据显示,2017年至2020年上半年,和泓服务分别实现营收1.96亿元、2.25亿元、2.49亿元、1.61亿元,同比增长15.98%、14.48%、10.68%、32.52%;净利润实现2187万元、1688.6万元、1379.3万元、2102万元,同比增长16.74%、-22.79%、-18.32%、599.27%。

  分业务来看,和泓服务2020年上半年物业管理服务收入1.2亿元,同比增长45.6%,占总收益75.2%;社区增值服务的收入为0.24亿元,同比减少9.0%;非业主增值服务收入0.15亿元,同比增加33.6%。

  不过,即便是净利润同比大增599.27%,业务增长态势良好的情况下,和泓服务的可用资金并不多,很大一部分未能及时转化为可用资金。

  2020年中期报告显示,截至6月30日,和泓服务流动资产增加约1.84亿元,其中贸易及其他应收款增加了0.86亿元,为1.25亿元。这1.25亿元中,贸易应收款占比超七成,其他应收款约占三成。

  具体数据来看,和泓服务贸易应收账款约9000万元,包含第三方贸易应收款为8853万元,半年新增5242万元;来自关联方的应收款2295万元,较2020年初增幅达到4.6倍。

  与此同时,和泓服务经营活动产生的现金流量净额也大幅减少,同比减少254.54万元,为-2313.3万元。

  地产分析师严跃进表示,物业公司确实资金压力比较大,容易出现这些应收账款问题,从而导致资金回笼比较难,因此一些公司会选择开拓一些新业务。

  值得一提的是,和泓服务进行的前述并购中,并购标的于收购前净利润猛增的情况颇为突出。其中,万晟物业2019年除税后净利润较2018年同比增长102.89%,2020年前11个月较2019年全年增长95.47%;中正物业2019年同比增长141%;星际物业2019年不仅扭亏还实现了354万元利润,2020年前8个月利润已超出2019年全年利润45.54%。

  业内分析人士表示,并购标的完成并表后,或会给和泓服务的财务报表注入较为出彩的数据,但与此同时,并购之后的管理难度也会随之提升,区域型物业公司短时间内通过收并购将业务布局覆盖至全国,其人才体系、管理体系、组织架构、品质管控等将会面临极大的挑战。

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